Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости? Кому переходит квартира купленная в браке после развода

Существенным недостатком правоотношений в нашей стране является правовой нигилизм и пренебрежение теми правами, которые предоставлены нам законом.

Считается, что желание подписать договор с будущим супругом, который бы определял их статус в отношении будущего совместно купленного имущества, является непорядочным, корыстным.

Вместе с тем, часто письменное оформление таких документов, как брачный договор на квартиру, купленную в браке, может не просто помочь в управлении имуществом, но и избегать ссор на этой почве, а нередко и сохранить семью.

В каких случаях необходим

Отечественное законодательство, регулирующее вопросы семейных правоотношений, предусматривает два варианта того, как будущие (либо уже действующие) супруги будут владеть имуществом, которое будет приобретаться ими уже после официальной регистрации в качестве семейной пары.

Первый из таких вариантов проистекает из закона, имеет соответствующее название и предполагает, что всё приобретаемое имущество автоматически поступает в общую совместную собственность мужа и жены.

Альтернативой данному режиму служит ситуация, при которой будущие брачующиеся заключают договор, в котором определяется, каким именно образом они будут распоряжаться имуществом, какие права на него будет иметь каждый и сторон.

При этом нередко возникают на практике ситуации, когда семейная чета, уже находясь в браке, вдруг обнаруживают необходимость каким-то иным способом (нежели предусмотренным законом) управлять вещью, купленной уже в период нахождения в браке.

Обычно такие случаи возникают при покупке крупной и ценной вещи, чаще недвижимой (т.е., как правило, квартиры). Для решения таких спорных (или даже конфликтных) моментов между лицами, состоящими в браке, может быть составлен брачный договор на квартиру, купленную в браке.

Для того чтобы брачный контракт считался заключённым и действительным, его необходимо составлять с соблюдением двух условий:

он в обязательном порядке должен иметь письменную форму;
документ должен быть удостоверен в нотариальной конторе.

Подобный договор супругов может включать все моменты, которые прямо связаны с приобретённой квартирой и не запрещены на законодательном уровне, в частности:

каким образом будет содержаться данное имущество (как известно, содержать, например, большую квартиру – достаточно накладное мероприятие);
в какой степени каждый из ячейки общества будет нести бремя расходов;
определение, кому и в каких долях достанется недвижимая вещь в случае, если они пожелают прекратить свои семейные связи, оформив развод.

Договор при покупке недвижимости в ипотеку

Наиболее частой ситуацией, когда муж и жена решают составить и подписать рассматриваемый документ, является необходимость составить брачный договор при покупке квартиры с использованием кредитных средств того или иного кредитного учреждения.

В связи с тем, что далеко не каждая вновь образованная семья способна позволить приобретение жилья на свои собственные средства, большую популярность, в том числе в нашей стране, приобрела ипотека. И при этом очень удобно заключить брачный договор на ипотечную квартиру, решая при этом сразу несколько проблем:

при предоставлении подобного документа в кредитное учреждение (в том числе, к примеру, в Сбербанк) супруги становятся самостоятельными плательщиками своей части долга и несут за его погашение самостоятельную ответственность;
в брачном договоре при покупке квартиры в ипотеку определяются доли недвижимости, собственниками которых они становятся также самостоятельно;
подобным соглашением определяется ответственность мужа и жены в тех случаях, когда один из них прекращает оплачивать кредит или периодически нарушает сроки ежемесячных выплат и др.

При этом брачная пара имеет возможность заключить как брачный договор для ипотеки, так и брачный договор после ипотеки для регулирования вопроса определения размеров долей и получения их в собственность каждого из них в отдельности в случае прекращения брачных отношений.

Как составить

Типовой брачный договор содержит в себе все необходимые разделы и требования, которые предъявляются к подобного рода документам. При этом соглашение, заключаемое для конкретной цели приобретения жилого помещения, имеет ряд особенностей.

На просторах интернета можно найти множество образцов брачного договора, в том числе для ипотеки.

Но далеко не каждый из них пригоден для использования в реальных правоотношениях (по крайней мере, без опасения за его юридическую грамотность и каких-либо негативных последствий в будущем).

Итак, вот некоторые советы о том, как составить брачный договор грамотно, юридически верно, без пробелов и двойных трактовок на примере конкретной ситуации в виде покупки жилья с банковской ипотекой:

общий бланк (шаблон) лучше всего взять в одной из поисковых правовых систем (будь то государственный Гарант или частный Консультант);
дата заключения соглашения (а также его удостоверение у нотариуса) должна быть ранее времени приобретения квартиры;
составленный договор между супругами вступает в силу и обретает форму официального документа лишь после заверения его официальным нотариусом;
документ должен определять, который из супругов (либо оба сразу, но в каких долях) должен внести первоначальный взнос, необходимый для оформления ипотеки;
документ, безусловно, содержит информацию о порядке владения имуществом в ходе выплаты взносов по ипотеке, а также по истечении срока погашения кредита;
в случае перехода права собственности на квартиру (на определённые доли) к одному из супругов, следует предусмотреть компенсацию второму.

В любом случае, брачный контракт является сложнейшим юридическим документом и его составление требует не только внимательного подхода, но и глубоких юридических знаний.

В связи с этим, лучшим вариантом для его разработки является обращение к опытному и квалифицированному юристу с высшим профессиональным образованием. Лишь в этом случае с большой долей вероятности можно сказать, что супруги (будущие супруги) могут чувствовать себя уверенно и безопасно, не опасаясь за своё финансовое положение ни в браки, ни при его завершении в худшем исходе.

Как расторгнуть

Как и практически любое другое соглашение, в большинстве случаев брачный договор может быть расторгнут.

В случае, если он являлся основанием для приобретения жилого объекта недвижимости в ипотеку и в соответствии с ним супруги несут обязательства по погашению кредита, расторжение его представляется достаточно проблематично. В остальных же случаях договор может быть прекращён одним из двух способов:

на основании обоюдного решения мужа и жены;
в соответствии со вступившим в силу решением суда.

По совместному решению документ может прекратить своё действие практически в любом случае после регистрации его расторжения также в нотариальном порядке на основании подписанного сторонами соглашения.

Его форма законодательно не закреплена и составляется в произвольном порядке с указанием необходимых реквизитов и данных.

А вот для судебного решения требуется уже веское основание, к числу которых можно отнести неоднократное грубое нарушение договора одним из супругов, существенное изменение обстоятельств, которые существовали во время подписания брачного договора, и некоторые другие основания.

Заключение

Таким образом, брачный договор, регулирующий права супругов на квартиру, которую они приобретают уже после оформления семейных уз, является важным документом, способным решить множество вопросов с владением недвижимостью, а также предостеречь от возможных будущих споров в отношении недвижимости в случае прекращения брака.

Оформление данного соглашения – процесс непростой, требующий юридических знаний, опыт и профессионализм, потому для его разработки лучше всего обращаться к профессиональным юристам.

Сколько стоит оформление брачного договора?

За удостоверение брачного договора нотариусом взимается нотариальный тариф в соответствии с Налоговым кодексом РФ - 500 рублей, а также плата за оказание услуг правового и технического характера, размер которой отличается в зависимости от региона (например, в Москве - 10 тысяч рублей).

Какая недвижимость не подлежит разделу между супругами в случае прекращения брака?

Это недвижимость, появившаяся в личной собственности у супругов еще до вступления в брак друг с другом. Кроме того, разделу не подлежит недвижимость, полученная кем-то из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Такая недвижимость также является личной собственностью супруга, в пользу которого указанное имущество было когда-то отчуждено.

Каким образом будет делиться недвижимость, которая как-то распределена между супругами брачным договором, после смерти одного из них?

Брачный договор никак не влияет на право супруга наследовать. Это может изменить только завещание. При наличии брачного договора переживший супруг не может выделить супружескую долю, но как наследник первой очереди спокойно будет оформлять свои права.

Есть ли какие-то подвохи в формулировках договора, которые потом могут быть оспорены либо одним из супругов, либо его наследниками?

К составлению брачного договора, как и любого другого юридически значимого документа, нужно подходить ответственно и крайне внимательно.

Для того чтобы брачный договор отвечал интересам обоих супругов и ни одно из его условий не обернулось неприятным сюрпризом для кого-то из них и существует нотариус.

В каждом случае удостоверения брачного договора нотариус подробнейшим образом беседует с супругами (или будущей семейной парой), выясняет их намерения, рекомендует наилучший вариант оформления взаимных имущественных отношений. Нотариус является гарантом соблюдения интересов обеих сторон, проверяет, чтобы юридические последствия заключаемого соглашения были понятны и приняты к сведению обоими супругами.

Кроме того, не стоит забывать, что, как и все нотариально удостоверенные документы, брачный договор имеет повышенную доказательственную силу. То есть возможность оспорить прописанные в нем условия в суде сведена к минимуму.

А если супруги берут ипотеку и хотят как-то отразить это в договоре?

Брачный договор может в себе содержать не только условия, касающиеся распределения имущества, но и имущественных обязанностей. Все это отражается нотариусом с учетом пожеланий сторон. Универсальных формул тут нет, каждый конкретный имущественный случай индивидуален.

Можно ли в брачном договоре указать будущее имущество, то есть которое еще не приобретено, а только планируется?

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Если ранее уже был заключен брачный договор, в котором речь шла о конкретном имуществе, а теперь супруги хотят изменить условия, то конечно, возможно составление дополнительного соглашения к этому брачному договору. Какая бы не была ситуация, составить брачный договор и правильно отразить его условия поможет нотариус.

Как нужно описывать в договоре недвижимое имущество, на которое устанавливается раздельная собственность?

Описание имущества в брачном договоре зависит от его вида (движимое, недвижимое, имущественные права и т.п.). Если говорить о недвижимости, то, как минимум, нужно указать адрес, кадастровый номер.

Надо понимать, что есть юридические тонкости, которые может правильно сформулировать только нотариус, к которому Вы обратитесь для удостоверения брачного договора. Таким образом, юридическая грамотность и точность формулировок в договоре - забота квалифицированного юриста, которым и выступает нотариус.

Каковы правила составления и заключения брачного договора?

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

В брачном договоре супруги вправе прописать:

Режим собственности (совместный, долевой или раздельный) на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов;

Режим собственности в отношении будущего имущества супругов;

Права и обязанности по взаимному содержанию супругов;

Способы участия супругов в доходах друг друга;

Порядок несения каждым из супругов семейных расходов;

Имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака;

Любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Соблюдение прав и обязанностей, прописанных в брачном договоре, можно ограничить конкретными сроками либо поставить в зависимость от наступления определенных условий.

Важно помнить, что брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, возможность на обращение в суд за защитой своих прав. Там не может быть положений, ограничивающих право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания. Кроме того, в брачном договоре нельзя прописать условия регулирования личных неимущественных отношений между супругами, их права и обязанности в отношении детей.

Когда можно заключать договор и как долго сохраняется его юридическая сила?

Брачный договор - это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Таким образом, брачный договор можно оформить как до официального заключения брака, так и в любой момент уже зарегистрированного в ЗАГСе брака. Даже если пара составила брачный договор до бракосочетания, документ вступит в силу только с момента государственной регистрации брака.

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов или по решению суда по требованию одного из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

В целом же брачный договор действует с момента его заключения и до прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после развода супругов.

В каких случаях целесообразно заключать брачный договор?

Брачный договор необходим в случае, когда супругов не устраивает режим совместной собственности, предусмотренный законом.

Режим совместной собственности подразумевает, что все доходы и имущество (в том числе недвижимость), которое супруги наживают в браке, вне зависимости от того, кто их заработал, а также все обязательства, долги - все становится общим, независимо от того, кто из супругов их оформлял. Такой расклад подходит как правило тем парам, у которых нет имущества, или оно незначительное.

Если же за время брака супруги приобрели какое-либо имущество, тем более, если оно дорогостоящее (недвижимость, доли в бизнесе, акции, счета в банках), вполне оправданно возникают опасения такое имущество потерять или существенно уменьшить в случае, если семейная жизнь не заладится, и всю собственность придется делить пополам.

Другая важная цель заключения брачного контракта - уберечь, например жену и семейный капитал в целом, от возможных проблем с займами, долгами, другими обязательствами, которые изначально связаны с делами ее мужа. В этих случаях в брачном договоре изменяется режим общей совместной собственности супругов на режим раздельной собственности. В результате, имущество принадлежит тому из супругов, на чье имя оно было зарегистрировано, разделу оно не подлежит как в период брака, так и в случае его расторжения. Долги и обязательства по кредитам тоже становятся личной обязанностью того из супругов, кто их оформлял. Какие-либо взыскания кредитор сможет наложить лишь в адрес личного имущества должника. Второй супруг, который не брал долг или кредит, ничего выплачивать при этом не должен.

Еще одна ситуация, где супруги нередко прибегают к оформлению брачного контракта - необходимость приобретения недвижимости в ипотеку. Допустим, молодая семья хочет купить квартиру и собирается взять ипотеку в банке. Однако по оценкам банка один из супругов не может быть созаемщиком, так как не имеет достаточного дохода или не подходит по иным параметрам, и банк отказывает в выдаче кредита такой семье для покупки квартиры в общую совместную собственность. При этом второй супруг имеет достаточный доход, и может взять кредит и выплачивать его исключительно из своего дохода. В этом случае банк рекомендует супругам оформить брачный договор, чтобы приобретаемая квартира была в индивидуальной собственности платежеспособного супруга. В результате, именно он будет нести единоличную ответственность по возврату кредита, и в случае неуплаты, будет отвечать только своим имуществом.

В современном мире заключение договоров это популярное действие, но не каждый знает о том, что такое брачный контракт. Какими бы доверительными ни были отношения в паре, нужно быть готовым к тому, что они изменятся. В таких случаях права (особенно имущественные) помогут защитить юридические документы, например, брачный договор. Он может быть составлен на квартиру, купленную в браке или до его заключения.

Когда и зачем нужен брачный договор на квартиру

Когда люди женятся и образуют ячейку общества, нормальным считается желание обустроить уютное гнёздышко. Возникает потребность в жилище, отдельном проживании от родителей, пространстве, удобном для будущих детей. Совершаются покупки, а самой дорогой из них является приобретение недвижимости. Будь то квартира или дом, неважно. Недвижимость - это крупное вложение, даже если приобретено в кредит (ипотеку), и целесообразно задуматься заранее, кому это жильё достанется в случае развода.

Составить и подписать такой договор никто заставить не может, однако это поможет защитить ваши права всегда, когда планируется приобретение квартиры на общие деньги или в ипотеку. В случаях кредитования (ипотеки) некоторые банки ставят одним из обязательных условий наличие брачного контракта, так как платёжеспособность сторон может отличаться. Банк должен быть уверенным в том, что в случае развода выплаты по кредиту не прекратятся.

Видео: брачный договор и способы оформления семейного имущества

Как составить брачный договор на недвижимость, приобретённую в браке

Для начала все тонкости нужно обсудить на семейном совете. Для заключения такого договора нужно:

взаимное согласие супругов;
дееспособность обоих;
понимание, что расторгнуть его в одностороннем порядке можно только посредством судебной тяжбы.

Если, обсудив эти вопросы, пара пришла к единому мнению, значит она готова к составлению договора. Любой брачный контракт можно составить:

лично (обязательно подписание обеими сторонами), а потом заверить у нотариуса;
обратившись в нотариальную контору, чтобы договор составлял юрист.

Особое внимание в контракте нужно уделить следующим вопросам:

кому останется квартира в случае развода;
в каких случаях и как квартира может остаться ребёнку;
обязан ли один из супругов выписаться из квартиры в случае развода и в какой срок.

В пункте «ответственность супругов» в интересах сторон указываются обязательства, связанные с кредитами. Подробные описания зависят от специфики конкретного случая. Но при составлении этого документа важно помнить об ограничениях. Договор не должен включать в себя:

пункт об ограничении использования прав;
выдержки из юридических документов: консультация адвоката, цитаты из судебных документов, заявление в суд и т. д.;
ограничение права содержания нетрудоспособного супруга;
отношения между родителями и детьми (это регулируется законодательством);
личные отношения между супругами.

Фотогалерея: образец брачного договора

Первая задача при составлении договора - определение предмета (то есть того имущества, относительно которого супруги договариваются) В договоре описывают, кому и на каких условиях принадлежит имущество Права, обязанности и ответственность супругов прописываются на случай сохранения и расторжения брака Договор скрепляется подписями сторон и заверяется у нотариуса

Как составляется контракт на квартиру (дом), купленную в ипотеку

Договор в случае приобретения ипотечного жилья дополнен пунктом о том, кто же должен платить кредит. Если это долевая собственность, то и долги по ней выплачивают в указанных долях. Так, если квартира оформлена в равных долях (пополам), то и обязательства по кредиту должны быть поделены на двоих. Если квартира оформляется на одного из супругов, то и долг выплачивать должен он, так как квартира перейдёт именно ему в случае развода.

Для того чтобы брачный контракт регламентировал подобные тонкости, в нём должны содержаться следующие сведения:

кто должен сделать первый взнос;
кто и в каком размере платит каждый месяц в браке и в случае развода (и как разделятся основной долг и проценты);
кто и в каком размере должен оплачивать коммуналку и ремонт;
кто оплачивает страховку банка;
как изменятся эти условия в случае рождения детей;
кому сколько долей принадлежит;
какая компенсация полагается в случае развода (кто, сколько и кому будет должен).

Важным моментом в таком договоре является то, что на всё имущество могут быть распространяться одни условия, а на ипотечную квартиру - другие.

Контракт на ипотечную квартиру, купленную до брака

Если квартира взята по ипотечной программе ещё до свадьбы, то по закону она принадлежит тому, кто её приобрёл. Но ведь бывают случаи, когда ипотека взята за пару месяцев до брака, а долг по ней выплачивается многие годы. Для таких случаев и нужен брачный контракт. Даже если жильё куплено до заключения брака, жених и невеста могут оформить договор.

В таком договоре будет указано:

кто платит первый взнос, а кто - последующие (и в каком размере);
кому будет принадлежать имущество в случае развода (и в каких долях).

Бывают ситуации, когда с выплатой ипотечных долгов поддерживают родители. Например, невеста оформляет ипотеку на себя, а её родители после свадьбы помогают с платежами. И избежать многочисленных судебных встреч поможет именно такой брачный договор. В нём может быть указано, кому достанется большая доля в случае большего вложения по кредиту (пусть и с помощью родителей).

Стоимость оформления брачного договора на квартиру

Стоимость брачного договора на квартиру может состоять из нескольких составляющих:

цена оформления договора у юриста;
стоимость заверения нотариусом;
услуги оценщика имущества;
расходы, связанные со сбором документов.

Однако закон не обязывает составлять договор, прибегая к помощи юристов (можно составить самим и заверить у нотариуса). Но в таком случае будет риск того, что контракт признают недействительным. Также и к услугам оценщика необязательно прибегать. Сбор документов тоже не всегда предполагает большие траты, если у вас имеются все необходимые бумаги.

Составление договора может обойтись в 5000–7000 рублей, зависит от выбранного юриста. Точная стоимость услуги зависит от того, какие документы у вас имеются на руках, а что надо запрашивать самому юристу. За каждое внесение изменений в такой договор придётся также заплатить 5000 рублей (внесение изменений оформляется в виде отдельного документа).

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей:

непосредственно заверение брачного договора;
выяснение технических вопросов.

Стоимость заверения брачного контракта определяется нотариальной конторой и варьируется от 300 до 1000 рублей. А вот выяснение технических моментов - услуга более сложная и требующая дополнительных затрат времени. Технические вопросы - это:

проверка законности контракта;
проверка информации о супругах на основании представленных документов;
проверка информации по имуществу (может включать в себя запросы в кадастровые службы, администрации и т. д.);
предупреждение супругов о последствиях и разъяснение им прав.

Выяснение технических вопросов может стоить 5000–10000 рублей. Таким образом, стоимость оформления брачного договора может обойтись в 500 рублей (правильно составляете сами, имеются все документы, осталось только заверить). В некоторых случаях контракт может встать в сумму свыше 50000 рублей.

Роль брачного договора при покупке недвижимости в ипотеку в Сбербанке или Россельхозбанке

В первую очередь важно понимать, что брачный договор в основном регламентирует ваши имущественные права и обязанности. А банки стараются обезопасить себя от возможных рисков.

Так, без наличия брачного договора второй (даже неработающий) супруг может выступать в роли созаёмщика. Соответственно, ответственность за выплату возлагается на обоих супругов, а в случае развода недвижимость и долг достанутся обоим супругам в равных долях (за исключением случаев, когда первоначальным взносом стал материнский капитал).

Но банки не всегда приветствуют наличие брачных контрактов.

В декабре 2013 года моя супруга подала заявку на ипотечный кредит. Получает заработную плату на карту Сбербанка (зарплатный проект). Заявка была рассмотрена и одобрена на достаточно выгодных условиях для «зарплатников». Сбербанком был представлен типовой договор, согласно которому, второй супруг должен подписывать договор поручительства и в случае неплатёжеспособности заёмщика, выплачивать обязательства по кредиту. Нами был предоставлен брачный договор. Специалисты Сбербанка ознакомились с ним и ответили, что для Сбербанка это неважно и есть только 2 варианта:1. Я (супруг) подписываю договор поручительства.2. Моей супруге не выдают кредит на приобретение квартиры.
Роман
http://www.banki.ru/services/responses/bank/response/6066223/

Поэтому если вы планируете приобретение жилья в ипотеку, до момента составления брачного договора следует хорошо изучить ещё и статистику банков. Нужно выбрать банк не только по принципу «выгодные проценты», но и исходя из их требований относительно брачных контрактов. В настоящее время существует множество агентств, оказывающих посреднические услуги в вопросах ипотеки. Когда речь идёт о такой крупной покупке, как квартира или дом, не нужно торопиться.

Наиболее удобный алгоритм действий:

выбрать подходящий банк (а лучше несколько);
изучить требования к документам;
выяснить вопрос с брачным договором (у банковских консультантов);
обратиться в проверенное агентство;
заключить брачный договор;
взять ипотеку.

Важно: банк не может заставить взять «неудобный кредит», поэтому, если есть сомнения, всегда можно отказаться.

Видео: семейная покупка - брачный договор и недвижимость

Неважно, покупаете ли вы квартиру или дом, до брака или уже заключив его. Независимо от того, на кого оформлено жильё, в семье всегда есть совместное имущество, на которое имеет право каждый из супругов. Составлять брачный контракт или нет - личное дело каждого. Главное, чтобы решение было обдуманным и взвешенным.

Для российской действительности брачный контракт уже перестал быть экзотикой, чему способствует увеличение числа разводов. Чем может помочь договор, если брак распадётся, и недвижимость придётся делить – тема сегодняшней статьи.

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.

По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.

Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:

изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
чётко определить доли;
отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
обозначить как жильё будет делиться после развода;
определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
учесть доли несовершеннолетних.

Какие документы необходимы для составления договора

В соответствии со ст. 38 и 40 СК РФ, брачный договор всегда составляется в письменном виде и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

При этом нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

Паспорта супругов.
Брачное свидетельство.
Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

Предварительный договор на покупку недвижимости;
Если оформляется ипотека, понадобится кредитный договор;
При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса тариф около 500 руб.) и внести плату за услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

Особенности контракта, связанного с ипотекой

За составлением макета брачного договора можно обратиться к юристу, а можно составить его самостоятельно. Чаще всего квартира покупается посредством ипотечного кредитования, поэтому целесообразным будет рассмотреть отражение в брачном договоре именно этого варианта.

В брачный договор на покупку квартиры в ипотеку, супруги вправе внести следующие пункты:

Кто является заёмщиком, а кто – созаёмщиком.
Кто оплачивает первый взнос. Если участвуют оба, то как именно распределяются доли (указывается сумма или процентное соотношение).
Кто вносит основные платежи и проценты.
Кто оплачивает страховку, если она предусмотрена.
Кто несёт ответственность по штрафным санкциям при их начислении.
Каков источник оплаты ипотечных взносов. Если используется материнский капитал — необходимо отразить этот факт.
Как будут распределяться ипотечные долги при расторжении брака.
За кем закрепляется право собственности после выплаты кредита, в каких долях.
Как учитываются права детей.
Что получит каждый при разводе – деньги или квадратные метры и в какой части.
Какова ответственность сторон при нарушении условий соглашения.
Когда брачный договор может быть изменён.

В брачном договоре недопустимо указание условий, ставящих одну из сторон в ситуацию, ущемляющие её интересы. В противном случае договор оспаривается в суде.

Условия контракта могут быть изменены, а сам он расторгнут:

по соглашению между супругами;
по требованию одного из них на основании судебного решения.

Отказываться от исполнения обязательств в одностороннем порядке недопустимо.

Какой может быть ответственность по ипотеке

В брачном контракте можно указать, что заключает договор и выплачивает займ по квартире в ипотеке один из супругов или оба одновременно. Если муж и жена являются созаёмщиками, то их ответственность будет солидарной. Это означает, что банк имеет возможность потребовать возврата денежных средств у каждого, независимо от того продолжают они жить вместе или решили развестись.

Когда заём на квартиру оформляет один из супругов, второй чаще фигурирует в качестве поручителя. При таком варианте ответственность так же будет солидарной. Но в брачном договоре можно предусмотреть и субсидиарную ответственность поручителя, то есть дополнительную (ст. 363 Гражданского кодекса РФ). Она предполагает, что банк-кредитор может взыскать долги с поручителя, если основной должник не обладает достаточной суммой для их погашения.

Например, когда жена, являющаяся основным заёмщиком, не получает зарплату и не имеет личных сбережений, с мужа-поручителя взыскивается долг из активов, которыми он располагает.

Почему и о чем необходимо договариваться с банками

Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.

Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:

заверенная работодателем копия трудовой книжки;
справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.

Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.

Как поделить недвижимость?

Наиболее распространёнными вариантами раздела недвижимости являются следующие:

Оставление жилой площади одной стороне.
Раздел на доли.
Продажа.
Размен.

Рассмотрим указанные варианты с учётом особенностей ипотеки.

В первом случае сторона, становящаяся единоличным собственником, должна отдать бывшей «второй половине» ½ от суммы денежных средств, которые уже внесены в банк. Компенсация может происходить за счёт общего имущества.

При втором варианте супруги при разводе могут договориться, что каждый из них получает свою долю и расплачивается за неё с банком-кредитором. В контракте можно прописать условие о выделении доли в натуре. Такой раздел невозможен в случае, если жилью будет нанесён большой ущерб или нельзя выделить отдельный вход.

При третьем варианте продажа жилой площади с обременением в виде ипотеки юридически будет оформлена как перевод долговых обязательств. Здесь сторонами являются:

кредитор – финансовая структура;
должники – жена и муж;
новый должник – приобретатель ипотечного жилья.

Новый должник займёт место жены и мужа в долговом обязательстве. Долг будет переведён на него, а он передаёт супругам денежные средства, внесённые ими в оплату ипотеки. После реализации жилплощади часть полученных средств необходимо вернуть банку в счёт задолженности, а остаток можно разделить. Величина доли каждого также оговаривается в брачном контракте.

Вариант размена ипотечной недвижимости можно осуществить только если имеющееся жилище будет продано, и будет куплено новое. В этом случае также потребуется согласие банкиров.

Изменение условий контракта

Условия брачного контракта по поводу долей в квартире, выплаты компенсации и распределения долгов по ипотеке могут меняться. Это происходит либо по обоюдному согласию, либо путём подачи иска в суд (ст. 38 СК РФ).

В соответствии со ст. 39 СК РФ, судья может отступить от условий контракта или закона, когда:

ущемлены права одной из сторон;
существуют обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии доходов у кого-либо из партнёров;
одна из сторон замечена в растрате общего бюджета в свою пользу;
имеются интересы детей, не достигших 18 лет.

Этот перечень причин может быть расширен. Часто суд ссылается на обстоятельства, при которых с одним из родителей остаётся ребёнок или несколько детей. Чем больше детей, тем большую долю может получить один из супругов.

В этом отношении показательным является Определение Мосгорсуда по делу № 4г/1-3367 от 30.04.2013. Суд посчитал правомерным отступить от правила о равных долях, когда семейной парой при разводе оспаривалась квартира, взятая в ипотеку. С супругой остались проживать пятеро детей. Она получила 4/5 доли в ипотечной квартире и 3/4 – в строящемся доме. Доводами, на котором основано решение, являлись следующие:

Жилище было приобретено с целью улучшения условий проживания детей.
После того, как супруги расстались, дети живут с матерью.
Отец подписал добровольный отказ от содержания детей и их воспитания.
Мать заботится о детях, об их хорошем самочувствии и развитии, поддерживая достаток в семье на уровне, который наблюдался до развода.

При изменении доли в судебном порядке понадобится регистрация данного факта в Росреестре. Для этого необходимо представить копию решения, заверенного судом, на котором стоит отметка о вступлении его в силу, а также уплатить пошлину – 2 тыс. руб.

Ипотека – далеко не самый простой, доступный и выгодный вариант приобретения жилья. Впрочем, далеко не самый сложный и безнадежный. Особенно, если обеспечить себе стабильный финансовый тыл и надежную юридическую защиту.

Сегодня мы не будем обсуждать вопросы выплаты кредита. Понятно, что приобретение жилья в ипотеку – серьезное финансовое испытание для наших соотечественников. К нему нужно быть готовым материально.

Не менее важна юридическая сторона ипотеки. Речь идет о содержании таких документов, как договор ипотечного кредитования, страхования, а также брачный договор. Причем тут брачный договор? Сегодня мы обсудим взаимосвязь между ипотекой, квартирой, брачным договором и семейным благополучием.

Квартиру или дом в кредит чаще всего покупают люди семейные. «Съехать» от родителей, наконец «завести» детей, стать самостоятельными и независимыми, осуществить мечту об уютном домашнем очаге… Однако статистика разводов заставляет серьезно задуматься даже страстно влюбленные пары. Нет гарантии, что их сегодняшний брак не будет расторгнут уже завтра. А приобретенное в кредит любовное гнездышко придется делить. Избежать многочисленных моральных и материальных проблем в случае вероятного (никто не может исключить его вероятности!) развода поможет брачный контракт.

Что такое брачный договор?

О брачном договоре слышали если не все, то многие. Однако далеко не все знают, что же этот документ собой представляет.

Можно ли заключать брачный контракт после развода, чтобы делить ипотеку?

Брачный договор можно заключить лишь до брака или в браке, но никак не после развода!

Если супруги намерены определить порядок раздела ипотеки в случае развода, делать это необходимо заблаговременно. Для этого нужно заключить брачный договор или внести изменения в уже заключенный – дополнить главой о разделе имущества и долгов при разводе.

Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?

Как говорилось выше, стандартный брачный договор содержит положения об имущественных и финансовых правах и обязанностях супругов, но может и не содержать положений о кредите.

Если же у супругов есть намерения приобрести недвижимость в кредит, при составлении брачного договора необходимо включить в документ отдельную главу, посвященную порядку получения и выплаты ипотечного кредита. Если брачный договор уже заключен, следует внести в него соответствующие изменения.

Как правило, банки предлагают своим клиентам готовые образцы брачного договора. Брать или не брать такой образец за основу – решать только супругам. Скорее всего, такой документ будет надежно защищать права банковской организации. Не будет лишним посоветоваться с опытным юристом, который поможет обнаружить «подводные камни» готового образца и адаптировать его к потребностям супругов. Если, конечно, банк это позволит. Еще лучше – составить собственный брачный договор, конечно, под руководством юриста.

Какие положения обязательно должен содержать брачный договор при ипотеке?

Кто будет выступать заемщиком, созаемщиком по условиям ипотечного договора?
В чьей собственности будет находиться приобретенная в ипотеку недвижимость? Если в общей, то какая доля будет принадлежать каждому из супругов? Если в раздельной, то имеет ли право супруг, лишенный права собственности, на компенсацию в случае развода?
Кто будет делать первоначальный взнос? Если оба супруга, то в каких размерах?
Кто будет совершать регулярные кредитные платежи? Кто будет выплачивать тело кредита, кто – проценты, кто – другие платежи (например, страховые взносы, коммунальные платежи)? Если оба супруга, то в каких размерах?
Какие источники дохода будут служить для выполнения кредитных обязательств (заработная плата по месту работы, доход от предпринимательской деятельности, оплата научной и творческой работы)? Ведь помимо выплаты кредита супруги несут другие семейные расходы (аренда жилья, покупка продуктов, оплата обучения детей, обслуживание автомобиля). Какая часть дохода супругов идет на погашение кредитных обязательств?
Какую ответственность будет нести супруг, который прекратит выполнять свои обязательства или не сможет их выполнять в силу объективных причин?
Как будет производиться раздел долга по ипотечному кредиту в случае развода?
Как будет производиться раздел ипотечной квартиры в случае развода?
Какие обстоятельства могут послужить основанием для внесения изменений в брачный договор и пересмотра обязательств супругов?

Если брачный договор заключается непосредственно в процессе оформления ипотечного кредита, он может содержать конкретные данные

о недвижимости (квартира или дом, адрес, технические характеристики, общая и жилая площадь, наличие земельного участка, кадастровый номер и целевое назначение земельного участка, наличие других сооружений на земельном участке);
о банке (наименование, юридический адрес);
об ипотечном кредите (общая сумма кредита, размер регулярных платежей по кредиту, план погашения кредита);

Подводим итоги

Ипотека - долговременный семейный проект. Как правило, выплата ипотечного кредита растягивается на 20-30 лет. Глупо предполагать, что за столь длительный срок в семейной жизни ничего не поменяется. Произойти может что угодно – рождение детей, получение наследства, потеря работы, тяжелая болезнь или смерть, развод.

Брачный договор – это способ предусмотреть если не все, то во всяком случае, большую часть вариантов развития событий и определить стратегию поведения в каждом из них.

Планируя приобретение недвижимости в кредит, следует…

оценить свои нынешние финансовые возможности и перспективы;
проанализировать рынок недвижимости, подобрать оптимальный вариант жилья для своей семьи;
обратиться в несколько банков, сравнить условия кредитования, выбрать наиболее выгодный;
обсудить с супругом все вопросы, связанные с получением и выплатой кредита, владением и разделом недвижимости и долга перед банком;
заключить подробный и точный брачный договор, в котором будут отображены договоренности супругов, который будет защищать их права и гарантировать выполнение обязательств.

Помощь юриста

Составление брачного контракта на ипотеку — занятие не из легких. Даже юридически подкованные люди тщательно взвешивают каждый пункт. Отделаться уже готовым шаблоном брачного договора вряд ли получится. Не стоит идти на поводу у банка и заключать соглашение на его условиях — скорее всего там будут указаны дополнительные проценты или иные финансовые риски. Многие об этом не знают, и, как следствие, попадают в денежную «кабалу». Не стоит доверять нотариусу и заполнять типовой шаблон стандартной информацией. Обязательства по ипотеке нуждаются в грамотном анализе. Такая работа под силу лишь опытному юристу.